Статьи - Социальная сеть дольщиков - Odnodolshiki.ru
Odnodolshiki.ru Odnodolshiki for foreign media
Поиск:
Дольщики
Банкротство застройщика. Долевое строительство. Право и реалии.

По общему правилу, дольщик имеет право на получение определенного объекта недвижимости (квартиры), т.е. его требование носит "неденежный" характер. Однако такое требование может быть преобразовано в "денежное". Для этого следует расторгнуть договор долевого участия и заявить требование о возврате уплаченных денег.

При возбуждении дела о банкротстве застройщика, дольщику следует выбрать «осознанный» путь защиты своего права, а именно, требовать возврата уплаченной суммы (или не требовать этого, если дольщик решил отстаивать права иным способом), но не причиненных ему убытков и уж тем более не явно "в виде упущенной выгоды", которая в силу абзаца 2 п.3 ст.12 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве) не учитывается на собрании кредиторов и удовлетворяется после удовлетворения требования кредиторов в сумме основного долга. Таким образом, дольщик, являющийся кредитором по "неденежному" обязательству и не способный доказать свое право собственности на что-либо (квартиру, долю и т.п.), при банкротстве застройщика должен стать "конкурсным кредитором" — то есть преобразовать имеющееся у него обязательство (требования квартиры) в денежное (требования денег).

Следует отметить, что законодательство не содержит явных предпосылок осуществлять подобное преобразование. Так, согласно п.5 ст.4 Закона о банкротстве требования кредиторов по обязательствам, не являющимся "денежными", могут быть предъявлены и рассматриваются судом или арбитражным судом в порядке, предусмотренном процессуальным законодательством. Процитированную норму п.5 ст.4 Закона о банкротстве, следует толковать и использовать буквально, поскольку в ней говорится, что требования по неденежным обязательствам предъявляются и рассматриваются судами в общем процессуальном порядке, но в ней не сказано, как удовлетворяются указанные требования. При этом, нельзя оставить без внимания нормы ст.121 и ст.142 которые закрепляют, что расчеты (во внешнем управлении или конкурсном производстве, соответственно) с кредиторами производятся только на основании реестра, т.е. только в рамках процедур банкротства, в связи с чем, никаких арестов имущества или счетов должника и т.п. в порядке исполнительного производства вне рамок банкротства не допускается. Аргументом для противоположного профессионального суждения, ну или основанием для поиска альтернативного правового подхода к решению "проблем" дольщика, является закрепленное в абзаце 7 п.1 ст.126 закона о банкротстве, право предъявления иска кредитором (в т.ч. и дольщиком) о признании права собственности вне дела о банкротстве, т.е. с обычным применением процессуального законодательства, на чем базируется "раздвоение" правового подхода к описываемой проблеме.

Судебная практика, которая сегодня достаточно лояльна к дольщикам, показывает, что нередко граждане обращаются в суды с исками о признании права собственности на квартиру в незавершенных строительством домах и получают желаемый судебный акт. Другая часть дольщиков включается в реестр требований кредиторов.  Явно, что наличие одновременно двух вариантов удовлетворения требований дольщиков, основанных на конфликте интересов, и не может быть признано идеальным, поскольку таковое неизбежно приводит к ущемлению интересов одних по сравнению с интересами других.

Широко используемыми в интересах дольщиков на сегодня являются требования в суд:

  • о признании права собственности на долю в виде квартиры (либо непосредственно на таковую) или нежилое помещение в незавершенном строительством объекте;
  • о выделении в натуре нежилого помещения;
  • об обязании передать помещение в собственность после сдачи здания в эксплуатацию;
  • о признании за истцом права на получение в собственность нежилых (жилых) помещений после окончания строительства;

Налицо разный правовой режим требований кредиторов-дольщиков, причем в зависимости от конкретных обстоятельств дела в одних случаях выгоднее требовать недвижимость в натуре, в других — возврата денег.

Но что же действительно следует делать дольщику при банкротстве застройщика?

Оценим неденежное требование «о передаче дольщику причитающегося объекта недвижимости». С момента введения процедуры наблюдения, в силу ст.63 Закона о банкротстве приостанавливается исполнение исполнительных документов по имущественным взысканиям. Но стоит согласиться, что и признанное судом право собственности за дольщиком тоже не может быть оставлено без внимания арбитражным управляющим и самим застройщиком.

В случае признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства в плане рассматриваемой ситуации, ничего не меняется. Здание, в состав которого включается спорная квартира, по общему правилу, должно составлять собственность застройщика и включаться в конкурсную массу, если путем грамотного применения правовых механизмов не добиться исключения такой собственности дольщика из конкурсной массы застройщика-банкрота.

В теории права следует считать идеальным, чтобы граждане, узнавшие о возбуждении процедуры банкротства в отношении застройщика, должны обращаться с требованием о расторжении договоров с застройщиком и взыскании с него денежных сумм. Но практически, сегодняшние правовые реалии с учетом правоприменительной практики, позволяют дольщикам получить заветное жилье (ну или по крайней мере оградить его от "посягательств") путем признания различных прав в судебном порядке, чем активно многие и пользуются. Данной возможностью, полагаю, пренебрегать не стоит, если задаться целью помочь конкретному дольщику.

При этом, при решении вопроса одним из способов, возникает резонный вопрос практикующих юристов и дольщиков: если к моменту заявления требования в деле о банкротстве соответствующий договор не расторгнут, то обязательно ли наличие решения суда общей юрисдикции о расторжении договора долевого участия и взыскания в пользу дольщика денежных средств с застройщика? Суд, рассматривающий дело о банкротстве, может и должен при установлении требований кредиторов, рассматривать все дополнительные требования, в том числе о расторжении договора, возможно и применительно абз.7 п.1 ст.126 закона о банкротстве (как «иные имущественные требования»). Иначе, в рассматриваемой ситуации будет присутствовать искусственно созданная на законодательном уровне волокита, которая недопустима в делах о банкротстве. К тому же, при определенных ситуациях с применением закона 214-ФЗ такое расторжение договора можно реализовать путем одностороннего отказа со стороны дольщика.

Важно понимать, что в теории права с учетом разъяснений высших судебных инстанций страны до 2008 года, иски о признании права собственности дольщиков или кого бы то ни было иного, на конкретные помещения (тем более в понятии «квартира») в недостроенном доме, который принадлежит застройщику уже находящемуся в процедуре банкротства (а иногда и ещё хуже – при нерасторгнутом договоре строительного подряда), а также требование о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте (при договорах об участии в долевом строительстве зарегистрированных в Росреестре с применением Закона № 214-ФЗ о долевом строительстве), еще недавно, не подлежали удовлетворению.

Но для выбора правильного способа защиты, важным правовым аспектом является установление верной юридической природы договора о долевом участии:

- носят ли они только обязательственный характер (модель действующего Закона № 214-ФЗ о долевом строительстве), или же

- имеют вещно-правовой состав (договор "об инвестиционной деятельности", по которому инвесторы обладают правом общей долевой собственности на возведенный объект до его передачи).

В случае завершения строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию, удовлетворение иска о признании права собственности на отдельное помещение может иметь место. В этом случае, если суд установит, что застройщик обязанный передать квартиру лишь уклоняется от такой передачи, то иск об обязании передать вещь (квартиру) и признании за дольщиком права собственности на таковую, может быть удовлетворен и при банкротстве застройщика (п.1 ст.126 Закона о банкротстве).

С точки зрения интересов дольщиков, вариант с вещно-правовым содержанием, является более привлекательным, поскольку присутствует право на исключение имущества из конкурсной массы застройщика, т.к. норма п.3 ст.7 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», действие которой распространяется на договоры заключенные до принятия Закона № 214-ФЗ о долевом строительстве, предусматривает долевую собственность на такие объекты. Это сегодня неоднозначно трактуется практикующими юристами и судьями, и вызывает ряд споров. Однако, определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 18.02.2010г. подтверждает, что такое мнение «имеет право на жизнь». Так, законодательно существует возможность признать «голое» право собственности на долю в объекте незавершенном строительством, как права оговоренного законодательством об инвестиционной деятельности. Доля в «незавершенке» – может иметь смысл и правовое основание, но «незавершенка» должна быть к этому моменту или одновременно с заявленным требованием установлена как существующий объект недвижимости (вещь), в правовом смысле. Право останется «голым», пока весь объект не будет достроен и введен надлежащим образом в эксплуатацию. Только после этого, «доля в незавершенке» трансформируется в индивидуально-определенную вещь – «квартиру».

Дело в том, что применительно Главы 18 ГК РФ и статей 15 - 16 Жилищного кодекса РФ, «квартира» на которую претендуют дольщики, является одним из видов жилого помещения, понятие которого гласит так: «Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства». Теперь давайте представим, каким требованиям может отвечать недостроенный дом и является ли он вообще «жилым» и будет ли он таковым признан при вводе его в эксплуатацию. А без такой оценки на момент вынесения решения суда, ни одно помещение в теории права нельзя признать «жилым»!

С другой стороны, если же рассмотреть внимательно правовую конструкцию права «дольщика» при действии закона № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве, наложив на ситуацию с банкротством застройщика, то такой дольщик должен считать себя защищенным, поскольку его требования обеспечены залогом, применительно ст.13 Закона об участии в долевом строительстве. В практике возникает вопрос, всегда ли образуется право залога или только если договор прошел регистрацию в Регистрирующем органе. С залогом шансы получить вложенные деньги у кредитора (дольщика) в процедуре банкротства значительно возрастают, но данное право залога не очень вписывается в общую конструкцию по реализации заложенного имущества не «заточенную» под процедуры банкротства.

Рассмотрим, имеются ли какие-либо альтернативы процедуре банкротства застройщика на сегодняшний день.

Теоретически можно предположить попытку достраивания объекта (здания), включающего в себя помещения, на которые рассчитывают дольщики, однако для этого должно найтись лицо, готовое вложить соответствующие инвестиции и приобрести объект «с дольщиками». Даже если такое лицо найдется и оно будет экономически заинтересованно в подобном проекте, обязательно возникнет одна правовая проблема - появится "несогласный дольщик", который откажется рассматривать приобретателя как своего должника.

Другой способ, если дольщики организуются в некоммерческое сообщество, которое будет готово за счет дополнительных взносов всех участников профинансировать окончание строительства. Однако в этом случае потребуется изъять недостроенное здание из конкурсной массы должника — застройщика и передать такому "сообществу", что может оказаться проблематичным, а в отношениях «дольщик — застройщик» исключительно как обязательственно-правовых (Закон о долевом строительстве) – прямо скажем и не вполне законным по отношению к другим кредиторам банкрота (банкам, поставщикам и т.п.). Да и вариант такой достаточно сомнителен с точки зрения идеальности, поскольку, сегодня дольщик – член ТСЖ, дал согласие на участие в достройке дома, а завтра оказался не в состоянии «потянуть» дополнительные расходы на достройку. И что тогда? Примеры такого "тупикового" развития событий уже имеются в реальности и изложены в Интернете в форме «криков о помощи».

Таким образом, можно сделать вывод, что реальной альтернативы банкротству застройщика пока не существует.

Следует отдельно остановиться на вопросе, может ли по требованиям дольщиков исключаться на основании ст.132 Закона о банкротстве из конкурсной массы то имущество, для строительства которого они передавали денежные средства застройщику. Как и было отмечено выше, вещное право на строящийся объект может возникнуть у дольщика непосредственно в ходе строительства только в случае договора о совместной деятельности (простого товарищества) или инвестиционной деятельности. В остальных случаях дольщику принадлежит лишь обязательственное право потребовать передачи ему квартиры, а собственность на объект должна принадлежать застройщику. Это конструкция закона № 214-ФЗ, закрепляющая многие его положения, например то, что дольщику принадлежит лишь право залога в отношении объекта строительства и земельного участка (п.1 ст.13 Закона о долевом строительстве) что указывает на отсутствие у него в этот момент прав собственности, или то, что собственность у дольщика возникает только после исполнения застройщиком своих обязательств (обязательств по передаче объекта не ранее сдачи дома в эксплуатацию).

Таким образом, теоретически (!) по договорам основанным на Законе № 214-ФЗ, при наличии возбужденного дела о банкротстве, особенно на стадии конкурсного производства, дольщики не вправе требовать исполнения обязательств перед ними в натуре, а могут рассчитывать только на уплату им денег. При этом все имущество, составляющее конкурсную массу должника, включая недостроенные объекты, подлежит продаже с публичных торгов. Законодательство допускает не включать в конкурсную массу должника только то имущество, которое не принадлежит ему на праве собственности, например, когда право собственности на данное имущество принадлежит его кредиторам. Если кто-то практическим путем через суд получает "долю в незавершенке", то неминуемо приходит к ситуации дальнейшей неопределенности и в большинстве случаев невозможности что-либо далее сделать без кардинальных изменений правовой ситуации вокруг такого объекта, например достройки дома, объединения в ЖСК и т.п.

Необходимо учитывать также формальные юридические препятствия для того, чтобы исключать именно «квартиры» (как пишут нередко суды в своих актах) отдельных дольщиков (инвесторов) из конкурсной массы застройщика. Дело в том, что в теории права, как уже отмечалось выше, до момента сдачи дома в эксплуатацию соответствующие квартиры не существуют как объекты гражданских прав. Единственным (и единым) объектом недвижимости может признаваться только здание (условно будущий "жилой" дом) как объект незавершенного строительства. Данный не завершенный строительством объект ни в теории права, ни в законодательстве не рассматривается как «совокупность незавершенных строительством квартир».

Вроде бы давно известные в гражданском праве устоявшиеся мнения подтвержденные правоприменительной практикой, при наложении на ситуацию с банкротством застройщика вызывают у практикующих юристов «перестраховочные» вопросы в надежде, что судебная практика поменяется «под натиском дольщиков» и социальностью статуса их вопроса. И с 2008 года, такая практика меняется.

К числу таковых относится, прежде всего, вопрос о возможности выдела в натуре доли в праве собственности на объект незавершенного строительства, поскольку признание права собственности на часть объекта недвижимости, незавершенного строительством, на будущий период невозможно, так как право собственности может быть признано лишь на индивидуально-определённую вещь. До ввода здания в эксплуатацию индивидуальные признаки отсутствуют. Теоретически возможна ситуация, при которой незавершенный строительством объект никогда не будет достроен и не будет введен в эксплуатацию (не исключая возможность отнесения «незавершенки» к «самовольной постройке» с последующим сносом, применительно ст.222 ГК РФ).

Вопреки всему уже вышесказанному, в последнее время судами передаются в собственность дольщиков квартиры в недостроенном доме достаточно часто. Будет ли это справедливым в случае банкротства застройщика, не сложно спрогнозировать, но ответственность за таковое лежит исключительно на правоприменителе, который при вынесении решений должен не только идентифицировать истребуемый дольщиком «объект», но и исключить явные признаки «самовольной постройки» чтобы в конечном итоге дольщикам не пришлось сносить свой дом в силу закона.

Вместе с тем законодатель должен понимать, что постановка требований граждан-дольщиков в третью очередь удовлетворения вполне может повлечь за собой серьезные потери для них. Уже сейчас имеются случаи, когда граждане - дольщики, являясь кредиторами третьей очереди, фактически не получают денег. Напрашивается предложение, что законодательно требования дольщиков должны быть отнесены не к третьей, а к более привилегированной очереди (и обеспечены более чем "залогом"). Такие предложения высказываются уже давно. В большинстве своем, такие изменения уже подготовлены и внесены на утверждение в Государственную Думу.

Результаты поправок в законодательство, оценку их эффективности и разумности, полагаю сможет дать каждый, кого касается эта тема, после их принятия и вступления в силу, и уж тем более, после того, как соответствующие поправки заработают. Главное, чтобы не получилось «как всегда», когда «хотели как лучше»!

Адвокат,
член Ассоциации юристов России,
Дмитрий Михайлович Натариус.

www.advokat-natarius.ru


2010 год ©

Delicious Digg Facebook Fark MySpace
Просмотры: 70 шт.    Сообщить о неуместном содержании
Все статьи
Дольщики  (288 статьи)